不動産売買

（1）不動産（土地・建物）売買契約を巡る法律問題 土地や建物など不動産売買契約に伴い発生する次のような法律問題に対応してきました。 ・土地・建物売買契約に関する訴訟、調停、ＡＤＲ、民事保全（仮処分・仮差押）の代理 ※　遠方の裁判所でも電話会議で対応できる場合がありますのでお問い合わせください。 ・土地建物売買契約に関する各種法律問題 売買契約書の事前チェック、契約交渉・締結・決済立会い 売買代金請求、手付金に関する問題、ローン特約 売買契約解除を巡るトラブル 土地や建物の瑕疵（瑕疵担保、環境瑕疵、心理的瑕疵、事前の説明と異なる物件であった、地中障害物があった、売買対象の一部が他人の土地であった、問題がある物件であることが契約後にわかった場合など） 接道問題（建てかえができない問題）、条例規制、土壌汚染、アスベスト 債務不履行、消費者契約法、契約取消・無効、消費者契約法、高齢者意思能力などの法律問題 売買契約に基づく土地建物明渡し請求、二重売買問題 売買契約に基づく移転登記手続請求や抹消登記手続請求 住宅販売に関する問題、中古住宅欠陥、土地開発 不動産売買による賃貸借関係承継で発生する問題 不動産売買や投資名目の詐欺被害事件 （2）不動産売買仲介に関する法律問題 ・重要事項説明に関する問題、説明義務違反 ・書面交付、媒介報酬など （3）担保設定不動産売却の法律問題（抵当権などが設定されている物件の売却や残したい場合） ・任意売却、担保権者（債権者）との交渉 ・個人再生申立（住宅資金特別条項） （4）不動産売買に関する法律関係調査・書面作成 ・土地や建物の権利関係の調査、不動産相続関係、相続放棄など調査 ・売買契約書、内容証明郵便、契約解除通知、催告書など各種法的書面作成

土地建物明渡(引渡) ･ 所有権等確認

（1）土地や建物が権利のない者に占有されている場合に交渉や訴訟により排除する手続 （2）「誰の不動産なのか」についての紛争（所有権が及ぶ範囲や境界の確定、区分所有権の範囲、相続人調査） （3）時効によって不動産を取得している場合や取得されてしまいそうな場合の対応

不動産登記に関する紛争

（1）登記名義の変更に応じてもらえない場合（移転登記手続請求） （2）誤った登記がされているので消したいが応じてもらえない場合（抹消登記手続請求） （3）不動産に抵当権，根抵当権等の担保設定登記をする場合の交渉，契約書作成 （4）不動産仮処分・仮差押や差押を裁判所へ申し立てる手続の代理（登記手続は裁判所が法務局へ嘱託）

不動産の競売

（1）不動産競売申立手続の代理、担保不動産収益執行、執行妨害対策 （2）不動産競売手続で競落（落札）する場合　　助言、指導、競売記録・権利関係の調査など （3）競売手続に対する異議手続の助言・指導・代理

共有物分割・管理

１　共有とは 土地や建物など「一つの物」を何人かの共同で所有する場合（共同所有）には、いくつかの形態があります。その一つとして民法は「共有」という形を認めています。一つの物に数人の所有権が一定の割合でお互いに制限しあって存在する形です。共有している人（共有者）の共有物に対する権利を「持分権」といい、その割合をたとえば「持分３分の１」というように表します。 共有が生じる例としては、「夫婦で自宅の土地建物を共同購入するときに税金のことも考え二人の名義にした」、「何年かにわたり土地や建物を一部ずつ子ども（孫）に生前贈与した」、「土地や建物の相続で遺産分割協議をしても分け方が決まらずやむなく共有にしておくことで合意した」などの場合があります。 共有はうまく利用すると便利な制度なのですが、共有者の間で考え方が異なったり、管理に無関心で責任のがれをする人が出てきたり、一部の共有者だけが利益を得ようとしたりする問題が発生し、トラブルになることがあります。辰田法律事務所ではこのような共有不動産に関する法律問題全般を取り扱っています。 ※　相続発生により遺産は相続人のものになりますが、遺産分割協議前の複数相続人がいる場合の問題は「遺産分割」の問題として取り扱っています。 ※　マンションの問題は、「共有」の場合もありますが、ほとんどが「区分所有」の問題です。そちらの問題も取り扱っています。 ２　共有物の管理・利用・費用負担などの問題 （1）共有物の変更に関して発生する法律問題への対応 共有の建物を改築するなど、共有物を事実上変形させてしまうような行為を共有物の変更といいます。共有物を変更するには、法律上他の共有者全員の同意が必要です（民法251条）。そのため同意を巡ってトラブルになり、たとえば次のような法律問題が生じます。 ・共有物の工事をするのに共有者全員の同意が必要な場合にあたるかどうかの判断。 ・一部の共有者が無断で共有物に変更を加えそうな場合に禁止を求めるにはどうすればよいか。 ・共有物が変更されてしまった場合の原状回復を求める手続。 （2）共有物の管理（利用・改良）、保存をめぐる法律上の問題への対応 ■「共有物の管理（利用・改良）」 共有物の管理は、各共有者の持分の過半数で決めます（民法第252条）。共有物の管理とは、変更や処分以外の共有物の利用や改良行為などです。この場合には、次のような問題が発生することがあります。 ・共有物管理として過半数の同意が必要な場合にあたるかどうかの判断。 ・一部の共有者だけが共有物（土地・建物）を無償で利用しており納得ができない。 ・共有土地・建物を賃貸（または解除）して収益をあげたいが反対する共有者がいる。 ■「共有物の保存」 共有物の保存とは、共有物を現状のまま維持することです。たとえば共有建物が台風で破損した場合の修繕などです。これは、共有者であれば誰でも一人で（単独で）行うことができます（民法第252条ただし書き）。 よく問題となるケースは、共有する建物が空き家のまま老朽化してしまい、修繕するにも取り壊すにも多額の費用が必要となってしまうようなケースです。売却できればよいのですがそれも難しい場合もあります。そのような場合でもご相談をしながら解決策を探っていきます。 （3）共有物の費用負担・共有物に関する債権の回収 ■「共有物の費用負担に関する法律問題」 固定資産税など共有物の管理のために必要な費用は、各共有者が持分に応じて負担しなければなりません（民法第253条）。これに関してはたとえば次のような対応手続があります。 ・費用を立て替えた者から共有物管理費用を負担しない共有者に対する催告 ・催告後１年以内に義務を履行しない場合に、一定の金額を現実に提供して、その共有者の持分を取得してしまう手続 （4）共有物に関する債権の回収 ・共有物の使用収益処分に関する債権の特定承継人への請求 ・共有物分割時に弁済を求める措置、帰属部分売却請求 ３　共有物分割（協議・調停・訴訟） 共有を解消したい」という場合があります。たとえば、「土地や建物を共有にしているが、将来共有者が子どもの代になると人数も増えて管理がたいへんになる。なんとか自分の代で共有は始末しておきたい。」「共有物管理のことでいつもトラブルになるのでつくづく嫌になった。この際、相手の共有持分を買い取って自分だけの所有にしたい（あるいは売り渡してしまいたい）。」「いくつもの不動産が共有になっていて複雑だ。誰がどの不動産をとるのかを決めてすっきりさせておきたい。」というような場合です。 そのような場合、共有者は、（有効な特約がない限り）いつでも共有物分割請求権を行使して共有関係を終わらせることができます。この共有物分割には、協議（話し合い）による方法と裁判による方法があります。 （1）協議による分割（共有物分割協議・共有物分割調停） ■「共有物分割協議」 共有物を分割したい場合（共有関係から抜けてしまいたい場合）には、共有者の協議（話し合い）により解決することが可能です。 ■「共有物分割調停」 協議の場を設定するのが難しそうならば、裁判所で共有物分割の調停を利用する方法もあります。調停はご本人だけで行うことも可能です。調停申立てはそれほど難しくなく裁判所に納める費用も低廉です。ただし、他の共有者に参加してもらう必要があり、お互い譲らなければ調停が成立しないこともあります。ご本人で調停をおこなう場合でも弁護士による法律相談をお受けになり十分な知識を備えた上で対応されるのが良いでしょう。 ■　弁護士による代理 共有物分割の問題は、もともとは何らかの関係があり共有になった相手との問題ですので、できることならば裁判にせず、話し合いで早期円満に解決したいものです。「早期解決のため」に、共有物分割の協議又は調停段階から弁護士に委任し、代理人となってもらった上で進めていくこともできます。弁護士は次のような活動をおこなっています。共有物分割協議開催の要請通知、法律や手続の説明、対象物の評価（不動産鑑定士による鑑定評価依頼、路線価などの地価基準調査、業者評価などの準備）、分割案の検討、作成、分割協議の場の設定・参加、交渉、調停同行・出席、合意書（調停条項案）作成、登記手続司法書士との連絡など。 （2）裁判による共有物の分割−共有物分割訴訟 ■「共有物分割訴訟」とは 「土地や建物の数が多く分け方が難しい」「共有者の対立が激しい」など、どうしても協議や調停では分割方法を決められない場合も多くあります。そのような場合のために「裁判で分割をする」という方法が用意されています。それが裁判所での共有物分割訴訟（共有物分割請求訴訟）です。 「訴訟」という言い方をしますが、これは普通の訴訟とは性質が異なります。共有者の誰が勝って誰が負けたかという結果になるのではなく、単純に言えば「裁判所に共有物の分け方を決めてもらう」という手続です。裁判所に訴えを提起すれば、最終的に何らかの分け方を判決で決めてくれます。裁判例では訴えるときに希望する分け方を具体的に決めておく必要すらないとされています。そのためご本人だけで訴訟をしても、共有物分割で何の利益も得られず負けてしまうというようなことは通常ありません。 ただし、裁判所が望みどおりの形で分けてくれるとは限りませんのでご注意ください。訴訟にまで至ったのですから、分け方を巡って激しく対立しているはずです。そのため法律的にしっかりとした主張と立証が必要になることが多いでしょう。インターネット情報などを頼りにご本人だけで訴訟を遂行していくことはたいへんでしょうし、訴訟活動の不十分さに気がつかないリスクもあります。 そこで、この分け方（分割方法）について、依頼される方にとって最も良い結果が出せるように検討し、裁判所に働きかけて行くことが代理人弁護士の重要な仕事になります。ご自身だけが利益になり他の共有者が不利益になるような分け方をいくら強く主張しても裁判所は認めてくれません。過去に積み重ねられた裁判例が許す分割方法や適用順序を正確に理解し、対象物の特質、共有者それぞれの具体的関与状況、過去の経緯など様々な事情を細かく把握し、ご自身にとっても良い結果となる分け方を工夫する必要があります。さらに、それを裁判所に証拠を示しながら説得していくことが大事なのです。 「共有物を共有者の人数分に分けてしまう」だけですからそのレベルでは簡単なように見えます。しかし、訴訟までして少しでも良い結果を得ようとするならば、分割方法などを十分に検討されるのがよいでしょう。 ■　共有物の各種分割方法 共有物分割方法については、民法やこれまでの最高裁判所の裁判例では次のような分割方法が認められています。これらを理解し、取捨選択、組み合わせながら分割案を検討して主張しなければなりません。なお、共有物分割訴訟を提起した後も、裁判所での「和解」で解決する場合もあります。その場合でも次のような分割方法により和解条項を取り決めています。 �@　現物分割 現物を「割ってしまう」方法です。たとえば、一つの土地がその位置や形からみて二つに分割してもそれぞれ土地として有効活用できそうならば、新たに線引きして境界を決め、別々の土地にして分けてしまうということです。法律上は、この「現物分割」という方法が原則とされています。 しかし、実際には現物分割だけで解決できるケースはそれほど多くありません。たとえば、共有物の土地を共有者それぞれに現物分割してしまうと「狭くなりすぎる」とか、「細長くなりすぎて使えない」ということが多いのです。いくら物理的に分割できると言っても、そのような場合に裁判所は現物分割を認めません。 現物分割が可能になる場合でも、次に述べるような様々な方法を組み合わせることがあります。 ・［価格調整をする］ 　現物分割が可能な場合、完全に平等になるよう分割できなくても、取り分が多い方から少ない方へ超過分の対価を支払わせ価格調整をして分割する場合があります。 ・［複数不動産を一括して分割する］ 　不動産がいくつかある場合、一つ一つの不動産の現物を分割してしまうのではなく、甲市にある宅地はＡさんに、乙市の田と丙町の山林はＢさんにというように複数目的物を一括して分けてしまう方法もあります。これにさらに前述の価格調整を含める方法も考えられます。 ・［一部だけ分割する］ 　さらに、共有者間に対立があっても仲のよいグループがある場合、グループ内では共有を残す形で現物分割をすることもあります。甲という不動産は仲のよいＡさんとＢさんの共有、乙という不動産は対立するＣさん単独所有にするという、いわば一部だけ分割する方法です。 ・［代金分割］ 　和解などで共有者全員が合意するのであれば、共有物を売って代金を持分の割合で分けることができます。不動産であれば仲介業者を通じて売り出すなどの方法をとりますが、共有者間での条件設定をしっかりとしておかなければ、再びトラブルになりかねません。合意ではなく裁判所の判決により売却する場合には後で説明する「形式競売」による分割となります。 �A　全面的価格賠償 これは一つの共有物について、一人の共有者がその共有物をすべて取得して完全な所有権者になり、残りの共有者には「その持分の価格」（不動産鑑定などで評価します）を支払うという方法です。裁判所の判決でそのように命じてもらいます。 これに先ほどの共有者間の対立グループがある場合の解決方法を応用することも可能です。グループで共有物を全部取得し（そのグループの人たちの共有になります）、残りの対立する共有者（またはグループ）に対してその持分の価格を支払うという判決が認められた例もあります。 この全面的価格賠償は、例外的で特殊な取扱いのように言われることもありますが、実際には比較的多く使われています。もちろん適切な主張と立証は不可欠です。 �B　形式競売 共有物（土地・建物）自体をうまく分割する方法がない場合、裁判所が「共有不動産を売却して金銭に変えてそれを分配することを命じる」分割方法もあります。裁判所が判決で競売を命じるという形になります。たとえば「甲土地について競売を命じ、その売得金から競売手続費用を控除した金額を、Ａに３分の２、Ｂに３分の１の割合で分割する。」というような判決主文になります。 この判決に基づいて競売の申立をしますが、その手続は、強制執行の時の不動産競売と同じです。これを「形式競売」といいます（「形式的競売」と表記されていることもあります）。裁判所での公平な競売手続により金銭に変え、持分に比例させて分けるのですから平等で、すっきりした解決になります。 しかし、共有者全員が経済的に損をしてしまうリスクがあります。まず、競売を申し立てるときに裁判所に納める費用（評価人（不動産鑑定士）や執行官の調査などのための費用）としてまとまった額が必要となります（額は裁判所によって異なります）。次に、競売ですので一般論としては普通に仲介業者を通じて市場で売却するよりも安い価格でしか売却できないことが多くあります。当然のことながらいくらで落札されるのかを正確には把握できません。形式競売をするぐらいであれば、和解など話し合いにより共有者全員で売却することを合意し、共同で売り出した方が経済的には有利な結果になることが多いでしょう。 ※競売による価格は入札で決まります。いわば人気競争ですので、物件の所在地、物件の種類や状態、景気や不動産市況などに大きく影響されます。いくら安い価格設定でも落札者が現れないときもありますし、逆に思わぬ高値で落札されることもあります。なお、当事務所では通常の「不動産競売」事件も取り扱っています。 以上、共有物分割の方法をご説明してきましたが、訴訟ではこのような様々な分割方法の優先順位と組み合わせを十分に検討します。「これまでの最高裁判所の考え方からすれば、この分割方法が可能であり、これが優先されるべきだ」とか、「このような過去の経緯や不動産利用状況からしてこの土地はまずＡさんの単独所有にする分割方法にすべきだ」ということを丁寧に裁判所に説明していきます。依頼者の方と共に、裁判所を「なるほど」と納得させることができるよう最善の訴訟活動をおこないます。 ４　共有物に関する訴訟（共有物分割訴訟以外） （1）共有持分に関する訴訟 　　共有持分移転登記手続請求訴訟、不実の持分権移転登記に対する抹消登記手続請求訴訟など （2）共有名義への所有権移転登記手続請求訴訟 （3）共有物妨害排除請求訴訟 （4）共有者に対する妨害排除請求 ※その他にも共有物に関する訴訟を取り扱っていますのでお問い合わせください。　 ５　その他共有物に関する法律問題 ・共有者の一人が死亡して相続人がいない場合の問題。 　　民法第255条は「その持分は他の共有者に帰属する」旨を規定していますが、簡単にそうなるわけではなく、特別縁故者の財産分与の問題（前提として相続財産管理人選任）を処理しなければなりません。 ・持分の譲渡 ・債権者としての共有物分割参加 ・共有持分に対する不動産競売申立て ※その他の法律問題につきましてはお問い合わせください。 ６　不動産（土地・建物）に関する遺産分割 相続財産に不動産がある場合、遺言がなければ、遺産分割協議によりどの相続人が取得するかを決めます。協議が難しければ家庭裁判所での遺産分割調停、審判手続を利用する方法があります。調停・審判手続きはご本人で申し立てをして進めていくことも可能ですが、難しい問題が含まれている場合がありますので弁護士の専門的知識や経験が必要となる場合には法律相談をご利用ください。

不動産財産管理

（1）不動産財産管理に関するご相談、顧問業務（個人・法人） （2）成年後見、保佐、補助・任意後見、大阪弁護士会高齢者・障害者総合支援センター「ひまわり」 高齢などの理由で、ご自身で不動産についての管理や契約をすることが難しくなった場合、弁護士に財産管理を委任する方法があります。財産管理を受任する弁護士だけでなく、大阪弁護士会または家庭裁判所が関与する様々な制度がありますのでご検討ください。弁護士辰田昌弘は、家庭裁判所から成年後見人、保佐人、補助人、任意後見監督人に選任され長年活動を続けています。また、大阪弁護士会高齢者・障害者総合支援センター「ひまわり」にも登録しその財産管理業務も遂行してきました。

その他

（1）建物区分所有（マンションなど）に関する法律問題 （2）駐車場をめぐる紛争 （3）負債（借入・保証など）処理のための不動産売却処理（任意売却）の交渉，合意の代理 （4）通行権・地役権など土地利用についての問題、隣接不動産との関係で生じた紛争 （5）不動産を含む財産についての遺言書作成，生前贈与，死因贈与 （6）不動産詐欺事件、横領などに対する損害賠償・刑事告訴 ※その他の問題も取り扱っておりますのでお問い合わせください。